Die österreichische Grunderwerbssteuer sorgt meist nicht für Freudensprünge bei Betroffenen. Von geschäftlichen Transaktionen bis hin zu persönlichen Lebenssituationen spielt die Grunderwerbssteuer eine bedeutsame Rolle. Ob es um den Erwerb einer neuen Betriebsliegenschaft geht oder die Verpflichtung, Grunderwerbssteuer für die Hälfte des Verkehrswerts einer gemeinsamen Eigentumswohnung nach dem Ableben des Partners zu entrichten – ihre Relevanz ist aus unserem Alltag nicht mehr wegzudenken. Im Kanzleialltag erleben wir gelegentlich Erklärungsbedarf in Bezug auf das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). In diesem Artikel möchten wir deshalb unsere Erfahrung mit Ihnen teilen und einen groben Überblick über die Funktionsweise der Grunderwerbssteuer in Österreich geben.
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Grunderwerbssteuer ≠ Grundsteuer
Die österreichische Grunderwerbssteuer darf nicht mit einer Grundsteuer verwechselt werden,
wie sie beispielsweise in Frankreich existiert, aber in Österreich nicht. Die Grundsteuer würde
den Grundbesitz periodisch (im Monat, Quartal oder Jahr) besteuern, während die
Grunderwerbssteuer am Erwerbsvorgang anknüpft. Der Steuergegenstand ist der Erwerb
österreichischer Grundstücke.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich bei allen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbsvorgängen über Grundstücke in Österreich fällig und der Regelsteuersatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Diese bemisst sich grundsätzlich am Wert der Gegenleistung. Entscheidend ist der Erwerb eines Grundstücks in Österreich – das Gesetz gilt somit nicht nur für österreichische Staatsbürger, sondern auch für alle EU Bürger und jeden Unternehmer mit Gesellschaftssitz in der Europäischen Union.
Steuerliche Ausnahmen: es gibt wenige
- Die Bemessungsgrundlage ist nicht höher als 1.100 Euro.
- Bei teilentgeltlichem oder unentgeltlichem Betriebsübergang gibt es einen Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro (Betriebsfreibetrag).
- Der Erwerb findet im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben bei Erfüllung aller weiteren Voraussetzungen statt.
- Bei Erwerben unter Ehepartnern kommt die Begünstigung nur zur Anwendung, wenn die Wohnungsnutzfläche 150 m2 nicht übersteigt und alle weiteren Voraussetzungen vorliegen.
Darüber hinaus gibt es für unentgeltliche Erwerbsvorgänge eine Begünstigung in Form von drei
Tarifstufen.
Grunderwerbssteuer: Stufentarif für unentgeltliche Erwerbsvorgänge
Der Stufentarif kommt als Begünstigung auf unentgeltliche Erwerbsvorgänge zur Anwendung.
Als unentgeltliche Erwerbsvorgänge gelten gemäß § 7 Abs 1 lit a GrEStG jene, bei denen die
Gegenleistung nicht mehr als 30 % beträgt. Der Stufentarif für die Berechnung der
Grunderwerbssteuer gestaltet sich wie folgt:
Wird der Tatbestand eines unentgeltlichen Erwerbs erfüllt, sind für die
- ersten 250.000 Euro – 0,5 %
- für nächsten 150.000 Euro – 2,0 %
- darüber hinaus – 3,5 % als Grunderwerbssteuer abzuführen.
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Vorsicht beim Stufentarif: Zusammenrechnung von Erwerbsvorgängen
Um Umgehungskonstruktionen zu verhindern, müssen alle Erwerbsvorgänge der letzten 5 Jahre zusammengerechnet werden. Diese erfolgt zwischen den gleichen Personen (vertikale Zusammenrechnung) und nach der wirtschaftlichen Einheit. Die folgenden Beispiele sollen das verdeutlichen:
Beispiel – vertikale Zusammenrechnung:
Gehen wir von unserem Ausgangsbeispiel aus. Siegried hat eine Wohnung um 500.000 Euro von seinem Vater Richard geschenkt bekommen. Schenkt Richard ihm im darauffolgenden Jahr eine unbebaute Grünfläche im Wert von 100.000 ist der Wert der beiden Schenkungen für den Stufentarif zusammenzurechnen und Siegfried muss 3,5 % (somit 3.500 Euro) Grunderwerbssteuer für die Schenkung der Grünfläche an das Finanzamt abführen.
Beispiel – horizontale Zusammenrechnung:
Wenn Siegfried von seiner Mutter Cosima und seinem Vater Richard jeweils die Hälfte der
Wohnung geschenkt bekommt, erfolgt die Berechnung genauso wie im Ausgangsbeispiel.
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